近期，房地產局部市場出現下行，地產股屢屢出現集體大跌，行業內彌漫著一股悲觀的情緒。大家都在討論，由杠桿收縮疊加持續的調控緊縮導致部分開發商債務和資金鏈問題，以及房價和行業下行等預期，會不會觸及政府對風險的擔憂，進而基于“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，再次出現“防漲又防跌”的調控松綁，同步緊縮的資金面也周期性地緩和？

從8月單月數據看，房地產全鏈條收縮，從拿地到開工、再到銷售，都出現了15%左右的兩位數負增長。其中，單月新開工面積已連續4個月負增長、土地購置面積已連續6個月負增長，且跌幅有擴大的趨勢。同時，外源融資繼續緊縮，占資金來源57%的內源融資（銷售回款）還將因需求端回落而繼續下行的情況下，目前單月已接近零增長的開發投資可能將轉負。

政策面和資金面持續的緊縮，在企業端產生了一些風險事件，部分房企債務償還遇到困難。同時，開發商大面積降價促銷，少數城市面臨房價下跌壓力而不得不祭出“限跌令”。另外，有的熱點城市出現土地流拍。那么，從當前的現實困難和穩字當頭的長效機制目標看，會否給予適當扶持？

統計局回應稱，大型開發商出現一些困難，對行業發展的影響還需要觀察；8月底央行會議稱，“做好跨周期設計，增強信貸總量增長的穩定性”；9月初，銀保監會表態，督促銀行類機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。

市場也對此出現了一些解讀。那么，是不是會出現類似過去的政策周期輪回呢？

筆者認為，至少從今年四季度看，樓市調控政策還將保持穩定和連續，不太可能出現周期性松綁。首先，央行明確“增強信貸總量增長的穩定性”的表述，主要針對中小微融資的定向滴灌。比如，近期3000億的再貸款以及明年部分貸款提前到今年下半年投放，目的都是在給中小微紓困，緩解上游原材料價格上漲對中小企業的沖擊。對此，近期官方媒體還特意發文，“要加強預期管理和引導，不向房地產市場發出錯誤信號”，不希望政策被解讀為對樓市放水。

對樓市來講，當下不是要不要寬松的問題，而是剛剛建立起來并正在實施的長效機制下，并無多少寬松的空間。首先，二季度24家大中型商業銀行中有一半左右觸及貸款集中度的兩道紅線，未越過紅線的也在邊緣行走；其次，目前大多數開發商的資金鏈都繃得很緊，剛剛發布的上市房企2021年中報顯示，剔除預收賬款后的資產負債率為71.8%，意味著全行業未達標。

近日，中央在部署下半年房地產調控時明確表示，嚴格房地產企業“三線四檔”融資和貸款集中度管理，可見央行關于信貸增長穩定性和跨周期調節的新表述，完全針對的是中小微企業。當然，金融機構增加實體經濟的貸款投放，或存量房貸收回，都能釋放出地產增量貸款。但即便如此，增量貸款空間也是有限的。因此，不存在對樓市周期性的放水。

關鍵是，樓市基本面并未發生根本改變。1-8月，開發投資兩年平均增長7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長5.9%，商品房銷售額兩年平均增長11.7%。1-8月房地產施工和竣工面積同比分別增長8.4%、26%，后者增幅創歷史最高水平。當下，開發商普遍面臨資金鏈壓力，開始加快施工以獲得銷售尾款和回籠資金，有望帶動開發投資繼續保持平穩增長的態勢。

在強力的政策調控和資金緊縮下，還有這樣的增幅，說明整個行業的承壓能力非同小可，這也是因城施策的結果。近年來，有的區域購銷兩旺、穩定運行，有的持續下行，市場慘淡；企業經營分化，有的比較冒進，有的穩扎穩打。去年以來啟動“三道紅線”“貸款集中度”管理，本身也是有保有壓的舉措。對穩健經營的銀行和開發商，仍有增加房貸和融資的空間。

因此，無論從單月來看，還是從局部來看，市場確實存在下行和出清的現象。但從全局看，房地產行業仍有望保持穩定走勢。因此，目前房地產行業基本面并未發生逆轉。目前，之所以局部出現下行和風險暴露，就引發了市場的擔憂以及政策松綁的預期，甚至呼吁以“雙向調控”（要防漲，也要防跌）為名義進行救市，就在于房地產業內已經習慣了自覺不自覺地“拿過去的盛景來比較”。只要當下的市場運行低于過去盛景時的水平，就認為是不正常的。

這背后反映出的問題就在于，無論是地方政府，還是開發商或金融機構，都是以未來更高的地價和房價，更大規模的土地拍賣和商品房銷售，更高的利潤水平，來做當前的決策，包括土地供給和舊改，投融資，生產經營計劃，企業雇工和福利發放，支持基建投資等等。一環扣一環，寄生在房地產鏈條上的一些主體都以上面這種思維做決策，未考慮下行以及可能會出現的風險。

事實上，房地產也要高質量發展，不要停留在過去的慣性思維里。當下，不論是開發商的債務問題，還是部分城市的下行壓力，都是點狀的，都還停留在局部，主要是少數開發商層面，全局市場運行仍然比較健康，并不構成系統性風險隱患，其影響更多是心理層面的。從近期少數開發商暴露出的問題來看，不僅杠桿率比較高，更關鍵的是負債情況不透明，負債結構復雜，違規融資層出不窮。老實說，此類問題還并不是少數開發商公司治理存在缺陷，而是在整個房地產行業大面積存在。2020年8月份啟動“三道紅線”管控后，很多房企財務數據顯示，近期“降杠桿”取得實效，但粉飾財務報表、隱匿負債情況比較突出。

此類問題處置，盡管比較棘手，但這是避免更大問題和風險的代價，而且越早處置對各方面的影響越小。在系統性風險尚可控制的情況下，以局部損失和風險釋放，彰顯打破剛兌、破除地產依賴的信號，其宏觀意義無比重要。

（轉自：產經 2021年09月23日 08:26 21世紀經濟報道）